הערכת שווי נכס מקרקעין

קביעת דמי שכירות ראויים לנכסים

שמאות לצרכי קבלת משכנתא

שמאות לנכסים לפני רכישה ועוד

אודות

• בוגר ישיבת ההסדר 'ברכת משה' שבמעלה אדומים וישיבת הר ברכה.
• השתלמות בספרות חכמי ספרד והמזרח, שיטתם ודרכי חשיבתם ומעורבותם החברתית לקהילה, בבית מדרש מרח"ב למנהיגות רבנית.
• תואר ראשון (B.A) בכלכלה ומנהל עסקים, במכללת יו"ש שבאריאל.
• תואר שני (M.B.A) במנהל עסקים, במכללת רמת גן מטעם אוניברסיטת Heriot Watt.

• בוגר התכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים במכללת רמת גן.
• מתמחה ועוסק בשמאות מקרקעין משנת 2006.
• רשום בפנקס שמאי המקרקעין – רשיון מס' 1612 משנת 2007.
• בעל משרד עצמאי לכלכלה ולשמאות מקרקעין משנת 2007.
• חבר לשכת שמאי מקרקעין משנת 2007.
• חבר בוועד ירושלים בלשכת שמאי המקרקעין.
• חבר בוועדת הבנקים בלשכת שמאי המקרקעין.
• השתלמות מקצועית במשפט, תכנון ומקרקעין באוניברסיטת בר אילן.
• השתלמות מקצועית בתכנון ובניה, מיסוי מקרקעין וכלכלת נדל"ן באוניברסיטת בר אילן.
• כלול ברשימת שמאי המקרקעין של בנק לאומי למשכנתאות ושל בנק מזרחי טפחות.
• שמאי מומחה מטעם בית הדין הרבני בתל אביב ובאריאל.


במסגרת תפקידי בתחום השמאות מקרקעין בצעתי שומות רבות לרכישת ומכירת נכסים, קביעת דמי שכירות ראויים לנכסים,
הכנת חוות דעת בנושאים שונים במקרקעין, הכנת חוות דעת לבתי משפט ולבתי דין הרבניים בעניין הערכות שווי,
ליקויי בניה, ירידות ערך, הערכות פיצויים למפוני גוש קטיף, טבלאות איזון, שיוך דירות בקיבוץ, שומות להיטלי השבחה ועוד.

המשרד עוסק במגוון רב של נושאים בתחום השמאות מקרקעין כגון:
הערכת שווי נכס מקרקעין, קביעת דמי שכירות ראויים לנכסים, שמאות לירידת ערך,
הכנת חוות דעת לבתי המשפט ולבתי הדין הרבניים, שמאות לצרכי קבלת משכנתא,
שמאות לנכסים לפני רכישה ועוד.

שמאות לנכסים לפני רכישה

משרדנו מתמחה בביצוע שמאות לנכסים לפני רכישה – במיוחד עבור נוטלי המשכנתאות.
מכירים את זה שרכשתם דירה, ולאחר מכן אתם מגלים שנתקעתם עם המשכנתא??
אם אתם לא רוצים לעבור את הסיוט הזה, כדאי שתקראו את ההמשך.

למה בעצם צריך שמאי לפני חתימה על חוזה לקניית דירה?


הנה דוגמא המבוססת על מקרים אמיתיים שכבר קרו:
בשעה טובה ירון ואפרת חתמו על חוזה לרכישת דירה בפתח תקוה ב- 1,200,000 ₪.
התכנון שלהם פשוט והגיוני: הם הצליחו לגייס הון עצמי בסך של 40% ממחיר הדירה, כלומר
40% 1,200,00x₪ שווה 48,000 ₪ . את היתרה – 60% ממחיר הדירה, כלומר 720,000 ₪ הם ישלמו בעזרת קבלת משכנתא מהבנק.

עד כאן הכל טוב אלא ש...

כחלק מתהליך של קבלת משכנתא, הבנק מפנה את הלקוחות לשמאי מטעמו (בדרך כלל בדף ההפניה מופיעים 3 שמאים לבחירה), והשמאי קובע את שווי הדירה.

במקרה שלנו, השמאי קבע כי שווי הדירה הוא 1,100,000 ₪ בלבד! התוצאה המיידית עבור הרוכשים הינה שהם יוכלו לקבל משכנתא בגובה של 60% מ- 1,100,000 ₪, כלומר:
60% 1,100,000x ₪ שווה 660,000 ₪ בלבד! ופתאום הם מגלים כי חסר להם עוד 60,000 ₪ כדי לקנות את הדירה, ואז הם נאלצים להכנס לביטול ו/או הפרת חוזה וכו' וכו'... לא נעים.


והנה עוד דוגמא המבוססת על מקרים אמיתיים שכבר קרו:
בשעה טובה אבי ויעל חתמו על חוזה לרכישת בית צמוד קרקע ביישוב איכותי ליד מודיעין ב- 2,000,000 ₪.
התכנון שלהם פשוט והגיוני: הם הצליחו לגייס הון עצמי בסך של 50% ממחיר הדירה, כלומר
50% 2,000,000x ₪ שווה 1,000,000 ₪ . את היתרה – 50% ממחיר הבית, כלומר 1,000,000 ₪ הם ישלמו בעזרת קבלת משכנתא מהבנק.

עד כאן הכל טוב אלא ש...

כחלק מתהליך של קבלת משכנתא, הבנק מפנה את הלקוחות לשמאי מטעמו (בדרך כלל בדף ההפניה מופיעים 3 שמאים לבחירה), והשמאי בודק את חוקיות הבית והזיהוי שלו המשפטי על גבי תשריט תב"ע.

במקרה שלנו, השמאי שם לב כי המגרש עליו הבית בנוי אינו מופיע כלל בתב"ע! כלומר: א. אין סיכוי בכלל לקונה לקבל משכנתא עבור הרכישה. ב. יותר גרוע, בעצם הוא קונה בית שבנוי על מגרש שאינו קיים כלל או שאינו מיועד למגורים!!


(אגב מלבד העניין של קביעת שווי הדירה, קיימים עוד הרבה פרמטרים, שללא בדיקת שמאי מוקדמת ניתן ליפול בעסקת רכישת נכס מקרקעין, כגון אי התאמות להיתר הבניה וכד
').

אז מה הפתרון?

לפני שאתם חותמים על חוזה לקניית דירה / בית, אם ברצונכם לקבל משכנתא מהבנק, פנו לבנק ובקשו הפניה להערכת שמאי.
אתם תקבלו מהבנק הפניה עם רשימה של 3 שמאים לבחירה. כשתפנו לשמאי תבקשו ממנו שמאות לפני רכישה. כך שאם בסופו של דבר יתגלה שהמחיר שאתם מתכוונים לשלם עבור הדירה אינו תואם את הערכת השמאי, פשוט לא תחתמו על חוזה הרכישה (או תוכלו בינתיים להערך ולמצוא מקורות מימון נוספים לפער שנוצר) ובכך תחסכו את כל הסיבוכים הכרוכים בביטול ו/או הפרת חוזה.

אז נכון, שמאות מוקדמת, לפני רכישה יקרה יותר
(מחיר לשמאות לאחר חתימה על חוזה רכישה נע בממוצע בין 600 ₪ ל- 1,200 ₪ תלוי בבנק ובמחיר הקניה – לכל בנק יש תעריף משלו. כאשר מחיר לשמאות מוקדמת לפני רכישה נע בממוצע בין 2,200 ₪ ל- 3,800 ₪),
אבל זה שווה את השקט הנפשי שלכם, בעסקה הגדולה בחייכם.

בהצלחה.

>

רפאל דלויה כלכלן ושמאי מקרקעין

אזורי פעילות המשרד:
יהודה ושומרון, השרון, אזור המרכז (פתח תקוה, גבעת שמואל, אור יהודה וכו'), ירושלים, מודיעין.

  • ת.ד. 87 הר ברכה 44835 | סניף ירושלים: החיד"א 2, ירושלים.
  • 072-2328173
  • 054-5400173
  • r.delouya.shamay@gmail.com

ההודעה נשלחה בהצלחה !